Получение наследства — это процесс, который в массовом сознании часто ассоциируется с внезапным обогащением: получением во владение квартир, машин, дач или крупных денежных счетов. Однако реальность сурова, и гражданское законодательство таит в себе множество нюансов. Наряду с активами и имуществом наследники в обязательном порядке принимают на себя и долговые обязательства усопшего. Одним из самых сложных и пугающих кредитных обременений является ипотека. Потеря близкого человека — это всегда огромный стресс, а известие о том, что за оставленную им квартиру придется выплачивать многомиллионный долг банку, может привести в отчаяние. Тем не менее, паниковать не стоит. При грамотном подходе, знании законов и четком следовании алгоритмам ипотечную квартиру можно сохранить, а кредитный договор — комфортно переоформить на себя.
Правовые основы наследования долгов: что важно знать сразу
Согласно статье 1175 Гражданского кодекса Российской Федерации, наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно. Существует важнейший юридический принцип — «универсальное правопреемство». Это означает, что вы не можете принять в наследство только ценные вещи (например, антикварную мебель или банковские вклады), а от ипотечной квартиры и долга по ней отказаться. Наследство принимается только целиком, либо от него отказываются полностью.
Однако закон защищает наследников от полного разорения: вы отвечаете по долгам умершего родственника исключительно в пределах стоимости перешедшего к вам имущества. Представим пример: если остаток долга по ипотеке составляет 5 миллионов рублей, а рыночная стоимость унаследованной квартиры (и всего остального имущества) оценивается в 4 миллиона рублей, банк не имеет права требовать с вас недостающий миллион. Наследник не обязан гасить долги наследодателя из своего личного кармана, если стоимости наследственной массы для этого не хватает.
Первые шаги наследника: время работает против вас
Главная и самая разрушительная ошибка, которую совершают потенциальные наследники — это бездействие. Существует миф, что в течение полугода (срок, отведенный законом на вступление в наследство) можно ничего не делать, и банк каким-то чудесным образом «заморозит» начисление процентов. Это абсолютно не так. Кредитный договор продолжает действовать, проценты начисляются каждый день, а при отсутствии ежемесячных платежей банк начнет начислять пени и штрафы.
Первым делом, буквально в течение нескольких дней после получения свидетельства о смерти, вам необходимо:
- Обратиться к нотариусу и открыть наследственное дело.
- Немедленно уведомить банк о смерти заемщика. Для этого нужно лично прийти в отделение банка, выдавшего ипотеку, предоставить копию свидетельства о смерти и документы, подтверждающие ваше родство.
- Написать заявление с просьбой приостановить начисление штрафных санкций и пени до момента официального вступления в наследство. Большинство крупных и адекватных банков идут навстречу наследникам и предлагают варианты временных кредитных каникул на эти 6 месяцев.
- Провести ревизию документов. Найдите сам кредитный договор, график платежей и, что самое главное, страховой полис.
Ипотечное страхование: спасательный круг или иллюзия?
При оформлении ипотечного кредита банки требуют страховать залоговую недвижимость от разрушения, но большинство заемщиков также оформляют полис страхования жизни и здоровья (так как это существенно снижает процентную ставку по кредиту). Если такой полис есть, и он был действующим на момент смерти — это ваш шанс полностью закрыть долг перед банком чужими руками.
Если смерть заемщика наступила в результате страхового случая (несчастный случай, внезапное заболевание, инфаркт, инсульт и т.д.), страховая компания обязана будет выплатить банку остаток долга. Наследнику достанется квартира, полностью свободная от обременений.
Однако страховые компании неохотно расстаются с деньгами, поэтому будут тщательно проверять обстоятельства смерти. Страховка не выплачивается, если будет доказано, что:
- Смерть наступила в результате самоубийства (в первые годы действия договора).
- Заемщик скончался от хронического заболевания, которое он умышленно скрыл при оформлении полиса.
- В крови умершего в момент происшествия (например, ДТП) находился алкоголь или наркотические вещества.
- Смерть наступила в результате занятий экстремальными видами спорта, не включенными в полис.
В случае отказа страховой компании бремя выплаты ипотеки ложится на плечи наследников.
Процедура переоформления ипотечного договора
Спустя 6 месяцев после открытия наследственного дела нотариус выдает вам «Свидетельство о праве на наследство». С этим документом и выпиской из ЕГРН (которую вы оформите, переписав право собственности на квартиру на свое имя) нужно снова отправиться в банк.
Банк оценит финансовое состояние нового собственника (то есть вас). Вас попросят предоставить справки о доходах (2-НДФЛ) и копию трудовой книжки. Начнется процедура оформления дополнительного соглашения к первоначальному кредитному договору. По закону банк не имеет права отказать вам в переводе долга на ваше имя, даже если ваша зарплата кажется кредитору недостаточной, так как недвижимость все равно остается в залоге.
Если наследников несколько (например, квартира в равных долях досталась вдове и совершеннолетнему сыну), банк распределит долг пропорционально унаследованным долям. Каждый из наследников станет созаемщиком и будет нести солидарную ответственность. Если один перестанет платить, банк вправе потребовать полный платеж с другого.
Что делать, если платить по ипотеке категорически нечем?
Иногда финансовые реалии таковы, что потянуть ежемесячные платежи наследник просто не в состоянии. Главное в этой ситуации — не прятаться от банка. Если вы будете скрываться, банк подаст в суд, выиграет его, продаст квартиру на торгах по заниженной цене, а издержки повесит на вас. Вы потеряете и жилье, и деньги.
Как отмечает компетентный источник, долги в наследстве — явление массовое, и к вопросу оценки своих финансовых сил нужно подходить максимально прагматично, чтобы не оказаться в долговой яме.
Если денег на платежи нет, у вас есть несколько законных выходов:
- Продажа залоговой квартиры. Вы договариваетесь с банком о продаже недвижимости из-под залога. Находится покупатель, часть его денег идет на полное погашение ипотечного долга, а оставшуюся разницу (если квартира стоила дороже остатка долга) вы забираете себе. Это наиболее выгодный и цивилизованный вариант.
- Реструктуризация долга. Банк может увеличить срок кредита, тем самым существенно снизив размер ежемесячного платежа, чтобы он стал посильным для вашего бюджета.
- Отказ от наследства. Если сумма долга превышает стоимость самой квартиры (что бывает редко, но случается при падении цен на рынке недвижимости), или если долгов по кредитным картам и микрозаймам у умершего было столько, что они перекрывают стоимость жилья, самым разумным выходом будет официальный отказ от всего наследства у нотариуса.
Подведение итогов: как сохранить заложенную недвижимость
Наследование ипотечной квартиры — это серьезный правовой и финансовый процесс, не терпящий легкомыслия. Чтобы успешно переоформить договор на себя и в будущем стать полноправным собственником жилья без обременений, необходимо действовать быстро и прозрачно.
Никогда не пускайте ситуацию на самотек в надежде на «авось». Незамедлительно информируйте банк обо всех изменениях, не прекращайте вносить текущие платежи по графику усопшего хотя бы в минимально возможном объеме в период ожидания вступления в наследство, и обязательно поднимите вопрос о страховании жизни. Только плотное и конструктивное взаимодействие с банком, нотариусом и страховой компанией поможет вам обойти все подводные камни, избежать начисления непомерных штрафов и благополучно сохранить залоговую недвижимость в своей семье.